接骨院開業の物件選びとマーケティング戦略｜成功率を上げる実践ガイド

治療院開業を成功させるための最重要ポイントは「物件選び」です。全国に5万件以上存在する治療院の中で、なぜ一部の治療院だけが繁盛し続けるのでしょうか？その答えは、戦略的な物件選びと効果的なマーケティング戦略の組み合わせにあります。

本記事では、接骨院開業における物件選びの実践的なノウハウと、立地の弱さを補完するマーケティング戦略について詳しく解説します。これから治療院開業を検討している方、開業後の集客に悩んでいる方必見の内容です。※一人治療院、数人の小規模院を想定した内容となっております。Youtubeはこちら

1. 治療院開業における物件選びの重要性

治療院開業において、物件選びは成功の80%を決定すると言っても過言ではありません。なぜなら、治療院は基本的に来院型のビジネスモデルであり、患者様に実際に足を運んでいただく必要があるからです。

物件選びが重要な理由

集客の基盤となる：立地の良し悪しが直接的に新規患者獲得に影響
経営の安定性：固定費である家賃が経営を大きく左右
ブランドイメージ：物件の外観や立地が治療院の信頼性に直結
長期的影響：一度決めた立地は簡単に変更できない

「どのビジネスでもそうですが、やはり人通りは絶対あった方がいい」と強調しています。これは治療院業界で長年培われた経験に基づく重要な指摘です。

2. 理想的な治療院物件の3つの条件

理想的な治療院物件の条件として、業界のプロが口を揃えて挙げるのが以下の3つの要素です。

2.1 駅近立地の重要性

駅近は治療院にとって最も重要な立地条件の一つです。電車を利用する患者様にとって、駅からの距離は通院継続の大きな判断材料となります。

駅近立地のメリット

電車利用者からの認知度が高い
雨天時でも来院しやすい
夜間でも比較的安全
他の商業施設との相乗効果が期待できる

2.2 1階物件の圧倒的な優位性

「やっぱり1階だよね」と1階の物件は治療院経営において圧倒的な優位性があります。

1階物件が有利な理由は明確です。視認性の高さ、アクセスの良さ、そして患者様の心理的なハードルの低さです。特に高齢の患者様や身体に不調を抱えた患者様にとって、階段やエレベーターの利用は大きな負担となります。

2.3 人通りの多さが集客の基盤

人通りの多さは、自然な認知拡大と新規患者獲得の基盤となります。毎日多くの人が目にする場所にあることで、「あそこに治療院がある」という認知が徐々に蓄積されていきます。

最強の物件条件

駅近 × 1階 × 人通りが多い

この3つの条件を満たす物件が、治療院経営における「最強の立地」と言えます。しかし、この理想的な条件には大きな問題点があります。

3. 理想と現実：家賃との向き合い方

理想的な立地条件を満たす物件には、避けて通れない現実的な問題があります。

3.1 理想的物件の2つの問題点

問題点1：物件の希少性

駅近・1階・人通りの多い物件はそもそも市場に出回らないのが現実です。このような好立地物件は、既存のテナントが長期間利用し続けるため、空きが出ることが稀です。

問題点2：家賃の高額化

仮に空きが出たとしても、家賃がめちゃめちゃ高いのが現実です。東京都心部では月額50万円〜100万円を超えることも珍しくありません。

3.2 適正家賃の考え方

一人治療院での開業における適正家賃について具体的な数値を示しています。

開業形態	推奨家賃上限	理想的家賃
1人治療院	20万円以内	15万円程度
2人治療院	30万円以内	25万円程度

「一人先生でやる場合であれば、駅近にこだわる必要はないんです」という言葉は、多くの開業希望者にとって目から鱗の指摘でしょう。

3.3 キャパシティとのバランス

理想的な立地に固執する必要がない理由は、一人治療院の処理能力の限界にあります。

重要な視点：駅近で人がガンガン入ってきて予約が入ったところで、一人では回せないのが現実です。むしろ、適度な立地で安定した集客を行い、一人一人の患者様に質の高い施術を提供する方が長期的な成功につながります。

4. 立地とマーケティングの戦略的バランス

理想的な立地を諦めることは、決して妥協を意味しません。現代の治療院経営では、立地の弱さをマーケティング戦略で補完することが可能です。

4.1 立地補完戦略の考え方

「ちょっと離れて、でも家賃が安い、ちょっと裏通り入って家賃が安いところ」を選択した場合、人通りによる自然な認知は期待できません。しかし、この弱点は計画的なマーケティング戦略によって克服可能です。

立地の弱さを補完する方法

ホームページでのSEO対策強化
ランディングページ（LP）による集客特化
PPC広告（リスティング広告）の活用
地域密着型のチラシ戦略
SNSを活用した情報発信
患者様からの紹介システム構築

4.2 コストパフォーマンスの最適化

家賃を抑えることで生まれる予算の余裕を、マーケティング投資に回すことができます。月額20万円の家賃節約ができれば、年間240万円のマーケティング予算が確保できる計算です。

5. ホームページ・LP戦略の重要性

現代の治療院経営において、ホームページ戦略は必須となっています。特に立地に課題がある場合、デジタルマーケティングの重要性はさらに高まります。

5.1 現代のホームページ事情

「今難しいのがホームページ戦略、めちゃめちゃいろんな企業が参入しているので、簡単にホームページで集客できない」と指摘しています。

実際、治療院業界でのWEB競争は年々激化しており、単純にホームページを作っただけでは集客効果は期待できません。戦略的なアプローチが必要です。

5.2 2種類のWEBサイト戦略

1. コーポレートサイト（公式ホームページ）

治療院の基本情報、施術内容、料金体系、アクセス情報などを網羅的に掲載する基本サイト。信頼性とブランディングが主な目的。

2. ランディングページ（LP）

特定の症状や悩みに特化した縦長の集客専用ページ。コンバージョン（予約・問い合わせ）に特化した構成。

5.3 効果的なLP戦略

「商品とかのありますよね。ざーっと縦にだけスライドしていくような、そのページを作って集客ページを作って人を集めるっていうやり方もある」というLPは現代の治療院集客において重要な手法です。

効果的なLPの構成要素

キャッチコピー：患者様の悩みに刺さる見出し
共感ポイント：患者様の痛みや悩みへの理解
解決策の提示：具体的な施術方法と効果
実績・証拠：改善事例や患者様の声
信頼性の証明：資格や経験、メディア掲載実績
行動喚起：予約・問い合わせへの明確な導線

6. 集客媒体の多角的活用戦略

治療院の集客成功の秘訣は、複数の集客媒体を組み合わせることです。一つの手法に依存するリスクを避け、安定した集客基盤を構築することが重要です。

6.1 主要な集客媒体一覧

媒体分類	具体的手法	特徴	コスト目安
WEB戦略	ホームページSEO	長期的効果、信頼性向上	月3-10万円
WEB戦略	LP作成・運用	特化型集客、高コンバージョン	制作20-50万円
WEB広告	PPC広告	即効性、ターゲティング精度	月5-20万円
オフライン	チラシ戦略	地域密着、高齢者層にリーチ	月2-8万円
SNS	Instagram/Facebook	ブランディング、口コミ拡散	月1-5万円

6.2 媒体選択の戦略的アプローチ

「どれが一番ヒットするかはやってみないと分からないので、一通りは予算をちゃんとそれぞれに当てて、どれが一番費用対効果の高いかをチェックした方がいい」

媒体テストの実践方法

1初期予算配分：各媒体に最低3ヶ月分の予算を配分

2効果測定：来院数、予約数、売上への貢献度を定期的に測定

3最適化：効果の高い媒体への予算重点配分

4継続改善：効果の低い媒体の改善または停止

6.3 現実的な予算配分例

月間マーケティング予算10万円の場合の配分例：

ホームページ運用・SEO対策：3万円
PPC広告（Google広告等）：4万円
チラシ制作・配布：2万円
SNS運用・投稿用素材作成：1万円

7. 物件探しの実践的アプローチ

物件探しにおいて最も重要なのは、インターネット情報だけに頼らないことです。「結局は直にリアルに回るのが一番いい」という言葉は、多くの成功事例に裏付けられた重要なアドバイスです。

7.1 インターネット検索の限界

現代では物件探しもインターネットが主流となっていますが、治療院開業においては致命的な落とし穴があります。

インターネット物件情報の問題点

情報の不正確性：写真と実際の印象が大きく異なる
周辺環境が不明：人通りや雰囲気が分からない
時間帯による変化：朝昼夜の違いが把握できない
競合状況不明：近隣の治療院や医療機関が見えない

7.2 効果的な物件探しの手順

ステップ1：インターネットでの下調べ

予算範囲内の物件リストアップ
立地条件の基本的な確認
周辺施設の把握

ステップ2：現地調査の実践

実際に足を運んでの雰囲気確認
時間帯を変えての複数回訪問
徒歩でのアクセス確認

ステップ3：総合的な判断

立地条件と家賃のバランス評価
マーケティング戦略との整合性確認
長期的な事業計画との適合性検討

8. 現地調査の重要性と具体的チェックポイント

現地調査は治療院開業成功の鍵を握る重要なプロセスです。「肌感覚」を養うために、以下の具体的なチェックポイントを押さえましょう。

8.1 院内環境のチェックポイント

空気感・雰囲気の確認

清潔感：患者様が安心できる環境かどうか
採光：自然光の入り方と明るさ
換気状況：空気の流れと臭いの有無
騒音レベル：施術に集中できる静けさがあるか
プライバシー：患者様のプライバシーが確保できるか

プロのアドバイス

「院内の空気感」は数値では測れない重要な要素です。実際にその場所にいて「自分が患者だったらここに通いたいか？」を素直に感じることが大切です。

8.2 院外環境・立地条件の詳細確認

通行人の属性分析

年齢層：主要な通行人の年齢帯
性別比：男女の比率
職業推定：スーツ姿のビジネスパーソン、主婦層など
健康状態：高齢者の割合や歩行状態
急ぎ具合：急いで歩く人が多いかゆっくりか

8.3 ターゲット層との適合性確認

「先生が提供するサービスにマッチする人が歩いているのかどうか」という上田氏の指摘は、治療院経営の核心を突いています。

治療院のタイプ	ターゲット層	立地の適合性
整体・マッサージ	働き盛り世代（30-50代）	オフィス街、住宅地の中間
美容鍼灸	女性中心（20-40代）	美容サロンが多いエリア
高齢者向け施術	シニア層（60代以上）	病院・薬局近く、住宅地
スポーツ系治療	アクティブ層（20-40代）	スポーツジム・公園近く

8.4 視認性と看板設置可能性の確認

看板・サイン関連チェック

建物への看板設置規制の確認
歩行者からの視認性
車からの視認性（車利用患者が多い場合）
夜間の視認性（照明設備の有無）
競合他店の看板との差別化可能性

9. 交通量調査と時間帯別分析の実践方法

推奨する「交通量をちゃんと測る」作業は、一見手間がかかりますが、治療院経営の成否を左右する重要なデータ収集です。

9.1 時間帯別調査の重要性

「午前中は何人が歩いている、昼、夕方。やっぱりその時間帯によって歩いてる人は違うので、その辺の空気をちょっと見てもらいたい」という上田氏のアドバイスには深い意味があります。

時間帯別の特徴例

朝（7-9時）：通勤・通学ラッシュ、急ぎ足の人が多い
午前（9-12時）：主婦層、高齢者、自由業の人が中心
昼（12-14時）：ランチタイム、会社員の外出
午後（14-17時）：比較的静か、主婦の買い物時間
夕方（17-19時）：帰宅ラッシュ、学生・会社員が多い
夜（19-21時）：飲食店利用者、住民の散歩など

9.2 具体的な交通量調査方法

調査実施手順

1調査日程設定：平日2日、土日1日の計3日間実施

2時間区分設定：2時間ごとに区切って測定

3カウント方法：年齢・性別・歩行速度を簡易記録

4天候による影響：晴天・雨天での違いも記録

5データ分析：治療院の営業時間と照らし合わせて分析

9.3 交通量データの活用方法

収集したデータは以下のような経営判断に活用できます：

営業時間の最適化：人通りの多い時間帯に合わせた営業時間設定
ターゲティング戦略：実際の通行人属性に基づいたサービス設計
マーケティング戦略：チラシ配布や看板掲示の最適タイミング
料金設定：時間帯別の需要予測に基づいた価格戦略

9.4 駅の乗降車数との相関分析

最寄り駅の乗降車数データと実際の通行人数との相関を分析することで、より精密な集客予測が可能になります。

駅の乗降車数	期待できる認知効果	推奨距離
10万人/日以上	高い	駅から5分以内
5-10万人/日	中程度	駅から7分以内
5万人/日未満	限定的	マーケティング重視

10. 甘い見込みからの脱却と学習の重要性

「何を学ぶかなんですけど、自分の見込みが甘かったなっていうのがまず一発目行ったら気づく」という経験は、多くの開業予定者が通る道です。

10.1 現実認識の重要性

現地調査を行うことで得られる最大の価値は、理想と現実のギャップを早期に認識することです。

よくある甘い見込み例

人通りの過大評価：写真やデータだけでは分からない実際の雰囲気
ターゲット層の誤認：想定していた患者層と実際の通行人の違い
競合環境の軽視：近隣の同業者や代替サービスの存在
アクセスの困難さ：実際の患者目線でのアクセスの不便さ
営業時間とのミスマッチ：人通りのピーク時間と営業時間の乖離

10.2 現実認識から生まれるポジティブな変化

「そこで気づいた時に、いろんなことが甘かったなっていうのに気づく。そしたらこんなんじゃダメだ、俺はっていうので、もう一回ちょっとやり直そうというか勉強し直そうという気持ちにもなる」という上田氏の言葉は重要です。

現実認識がもたらすメリット

学習意欲の向上：本格的な準備への意識転換
戦略の見直し：現実的で実効性の高い計画への修正
リスク管理：事前のリスク認識と対策準備
投資判断の適正化：無駄な初期投資の回避

10.3 継続的な学習の必要性

治療院経営は技術面だけでなく、経営・マーケティング面での継続的な学習が不可欠です。

開業前に身につけるべきスキル

基本的な経営知識：損益計算、資金繰り、税務の基礎
マーケティング基礎：ターゲティング、ポジショニング、プロモーション
WEBマーケティング：ホームページ運用、SNS活用、SEO対策
顧客管理：CRM、リピート戦略、顧客満足度向上
法規制の理解：医療法、広告規制、個人情報保護

11. 成功への実践的アドバイス

実践的なアドバイスをまとめます。

11.1 凡事徹底の重要性

「当たり前の話しかしてないけど、意外と言われてそうかって思う人も一部いると思う」という上田氏の言葉通り、当たり前のことを徹底することが成功の秘訣です。

治療院成功の基本原則

患者ファースト：常に患者様の立場で考える
継続的改善：小さな改善を積み重ねる
データ重視：感覚だけでなく数値で判断する
長期的視点：短期的利益より長期的な信頼構築
地域貢献：地域に根ざした価値提供

11.2 成功する治療院の共通特徴

繁盛治療院の5つの法則

1立地と家賃のバランス最適化

2ターゲット層との適合性確保

3多角的マーケティング戦略の実践

4継続的な現地調査と改善

5患者満足度を最優先した運営

11.3 開業初期の重要ポイント

期間	重要ポイント	具体的行動
開業前3ヶ月	物件確定とマーケティング準備	現地調査、HP制作、許認可申請
開業前1ヶ月	集客活動開始	チラシ配布、WEB広告開始
開業初月	認知度向上と信頼獲得	丁寧な施術、口コミ獲得
開業3ヶ月後	効果測定と戦略見直し	集客効果分析、改善実施

12. まとめと次のステップ

治療院開業における物件選びとマーケティング戦略について、武蔵野メディカル上田氏の貴重なアドバイスを基に詳しく解説してきました。

重要ポイントの再確認

物件選びの基本方針

理想と現実のバランス：駅近・1階・人通り多数は理想だが、家賃とのバランスを重視
予算管理の徹底：1人治療院なら家賃15-20万円以内を厳守
現地調査の必須化：インターネット情報だけでなく、必ず足を運んで確認

マーケティング戦略の要点

立地補完戦略：立地の弱さはデジタルマーケティングで補完可能
多角的アプローチ：複数の集客媒体を組み合わせてリスク分散
継続的改善：効果測定と戦略見直しの循環を確立

12.1 行動計画の立案

これから治療院開業を検討している方は、以下のステップで行動計画を立てることをお勧めします：

開業準備の具体的ステップ

1市場調査：開業予定地域の競合分析と需要調査

2資金計画：初期投資額と運転資金の詳細計算

3物件リサーチ：予算内での候補物件リストアップ

4現地調査：各候補物件での交通量調査実施

5マーケティング戦略：立地に応じた集客戦略の策定

6事業計画：収支予測と成長戦略の文書化

12.2 継続的な学習の重要性

治療院経営は技術面だけでなく、ビジネス面での継続的な学習が不可欠です。特に以下の分野での知識向上を心がけましょう：

デジタルマーケティング：常に進化するWEB技術への対応
顧客関係管理：リピート率向上と顧客満足度向上
経営管理：財務管理と事業拡大戦略
法規制対応：医療法や広告規制の最新動向

12.3 専門家からのサポート活用

専門家からのサポートを積極的に活用することも成功への近道です。

よくある質問（FAQ）

Q1. 治療院開業で最も重要な要素は何ですか？

物件選びが最も重要です。立地条件が集客の80%を決定するため、家賃とのバランスを考慮した戦略的な物件選択が成功の鍵となります。

Q2. 家賃の適正水準はどの程度ですか？

1人治療院の場合、家賃は15-20万円以内に抑えることが推奨されます。理想的には15万円程度で、浮いた資金をマーケティングに投資することが効果的です。

Q3. 立地が悪い場合の対策方法は？

ホームページ・LP制作、PPC広告、チラシ戦略などのマーケティング手法を組み合わせることで、立地の弱さを補完できます。複数の集客媒体を並行して試すことが重要です。

Q4. 現地調査で確認すべき点は？

院内の空気感、通行人の属性、時間帯別の人通り、ターゲット層との適合性を重点的に確認してください。特に交通量の時間帯別調査は重要です。

Q5. マーケティング初心者でも実践できますか？

はい、可能です。まずは基本的なホームページ制作から始め、徐々にSNSやチラシなどの媒体を追加していくことで、段階的にマーケティングスキルを向上させることができます。

最後に

治療院開業は夢の実現への第一歩ですが、同時に大きな責任を伴う事業でもあります。患者様に価値ある治療を提供し、地域社会に貢献するという使命を果たすためにも、戦略的で現実的な開業準備を進めることが重要です。

本記事で紹介したアドバイスを参考に、あなたらしい治療院経営を実現してください。成功への道のりは決して平坦ではありませんが、正しい準備と継続的な努力により、必ず目標達成は可能です。

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